Teljes lakásfelújításra nem létezik érvényes négyzetméterár. Ugyanaz a hatvan négyzetméteres lakás két nagyon eltérő összegből is elkészülhet aszerint, mennyi gépészet cserélődik, mennyit kell bontani, és milyen anyagszinten dolgozik a kivitelező. Ez a cikk nem sávot ad. Megmutatja, mi mozdítja az árat, és hogyan hasonlítson össze három ajánlatot úgy, hogy tényleg ugyanazt hasonlítja.
Miért nem mondunk telefonban négyzetméterárat?
Mert az a szám nem jelentene semmit. A felújítás árának a nagyobbik fele attól függ, mi van a burkolat alatt, és ezt egy telefonhívásból senki nem tudja. Aki mégis rávág egy összeget, az vagy a legdrágább verziót mondja, vagy a legolcsóbbat, és utóbbi esetben a különbözet a munka közben jön elő.
A saját álláspontunk erről rövid: konkrét hetet és konkrét összeget felmérés előtt nem mondunk. Aki telefonban rávágja, az vagy tudja, hogy nem tartja, vagy nem nézte meg, mihez nyúl.
Ez nem kibúvó. Az ajánlatunk a helyszíni felmérés után egy héten belül elkészül, és soronként látszik benne, mi mennyibe kerül.
Az öt tényező, ami a legtöbbet mozgatja
Az alábbi sorrend nem véletlen. Így követik egymást aszerint, mekkora eltérést okoznak két egyébként egyforma lakás között.
1. Mennyi gépészet és villany cserélődik. Ez a legnagyobb tétel. Ha a csövek és a vezetékek maradnak, az felújítás. Ha cserélődnek, az gyakorlatilag új lakás: minden falat meg kell bontani, minden réteg újraépül fölötte. Egy huszonöt éves lakásnál ez ritkán megkerülhető kérdés, mert a fal úgyis nyitva lesz, és később külön megbontani ugyanezt jóval drágább.
2. Mennyit kell bontani, és mi van alatta. A bontás önmagában a költségvetés kisebb sora. A bontás után előkerülő állapot nem az. Rossz aljzat, korrodált vezeték, nedvesedő fal a szekrény mögött: ezek mind pótmunkák, és a szerződéskötéskor senki nem látta őket.
3. Van-e szerkezeti beavatkozás. Falbontás, nyílásáthelyezés, aljzat újraépítése. Társasházban ez nemcsak műszaki, hanem engedélyezési kérdés is, és időt visz.
4. Milyen anyagszinten dolgozik. Ugyanaz a fürdőszoba két anyagszinten kétszeres különbség lehet, és ebben a kivitelező munkadíja nem mozdul. Ez az egyetlen tétel, amit Ön szabadon szabályoz.
5. Panel vagy tégla, és hányadik emelet lift nélkül. A panel kiszámíthatóbb, a régi tégla nem. Az anyagmozgatás pedig valós költség: a hatodikra lift nélkül felvitt betonaljzat ugyanaz az anyag, más munkadíjjal.
Mit tartalmaz egy tételes költségvetés, és mit nem?
A tételes költségvetés soronkénti bontás, anyag és munkadíj külön, szakáganként. Nem árajánlat egy összeggel. Ha a kapott papíron egyetlen szám áll, akkor nincs mit összehasonlítani rajta.
| Tétel | Nálunk hol van |
|---|---|
| Bontás és törmelék elszállítása | benne van |
| Gépészet, villany, szerkezetépítés, burkolás, festés | benne van, szakáganként külön soron |
| Anyagbeszerzés és a szakmák koordinálása | benne van |
| Takarítás a munka után | benne van |
| Burkolat, csaptelep, szaniter, ajtó | anyagköltségként külön soron, az Ön által választott szinten |
| Bútor, világítótest, berendezés | nincs benne, csak külön megrendelésre |
| Pótmunka | nem szerepelhet előre, mert még nem tudjuk, mi lesz az |
A jogszabály erre külön kitér. A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet a kivitelezési szerződés kötelező tartalmi elemei között felsorolja az árazatlan tételes költségvetési kiírásra való utalást, valamint azt is, hogy a szerződésben rögzíteni kell a többletmunka és a pótmunka elszámolásának módját. Ez nem ajánlás, hanem előírás.
Hol lehet spórolni, és hol nem éri meg?
Itt van véleményünk, és nem a semleges felsorolás.
Spórolni az anyagszinten lehet a legjobban. A burkolat, a csaptelep, a szaniter és a belső ajtó ára széles sávban mozog, és a kivitelező munkadíja ettől nem változik. Ugyanaz a fürdőszoba két anyagszinten kétszeres különbség lehet, miközben a munka mennyisége azonos. Ez az egyetlen tétel, ahol a döntés teljes egészében az Öné, és bármikor visszahozható: a csaptelep öt év múlva is cserélhető.
Halasztani viszont nem spórolás. Ha a gépészet marad, mert most nem fér bele, és három év múlva mégis cserélni kell, akkor a friss burkolatot bontja meg. Ugyanez igaz a villamos elosztóra és az aljzatra. Az a szabály, hogy amit fal vagy burkolat takar el, azt a bontás idején kell eldönteni.
A harmadik hely, ahol sokan spórolnának, a felmérés és a tervezés. Ez a legrosszabb választás. A felmérés az egyetlen pont, ahol a hibák még papíron javíthatók.
Egyben vagy szakaszokban?
Ez a kérdés akkor merül fel, ha a keret nem fedi a teljes lakást. A válasz nem elvi, hanem geometriai: az számít, hol futnak a vezetékek.
Ha a fürdőszoba és a konyha egy gépészeti csomópont köré épül, akkor ezt a kettőt együtt érdemes megcsinálni, még akkor is, ha a szobák később következnek. Ha a lakás gépészete szakaszolható, akkor a helyiségenkénti ütemezés reális, és a por is kordában tartható.
Amit szakaszolt felújításnál előre kell tisztázni: mi a végállapot. Enélkül a második ütemben derül ki, hogy az elsőben rossz helyre került a fali kiállás. Ezért kérjük a felmérésen a teljes elképzelést akkor is, ha most csak az első ütem valósul meg.
Amit az árkalkulátorok nem tudnak
A netes lakásfelújítási kalkulátorok két dolgot mérnek pontatlanul: az Ön lakásának állapotát, amit nem láttak, és az időt.
Az idő azért számít, mert az építőipari árak nem állnak. A KSH adatai szerint 2026 második negyedévében az építőipar termelői árai 5,3 százalékkal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban, az épületek építésén belül a drágulás 4,5 százalék volt. Ez azt jelenti, hogy egy két évvel ezelőtti kalkulátor-adat ma már nem az az összeg. A számot magát viszont nem lehet visszaszámolni a saját projektjére: az árindex az ágazat egészének mozgását írja le, nem a hatvan négyzetméteres lakásáét.
A második ok, amiért a kalkulátorok félrevezetnek, a bemenet. Egy űrlap az alapterületet és a helyiségek számát kérdezi. Azt nem kérdezi meg, milyen állapotban van az aljzat, mikor cserélték utoljára a vezetékeket, és hányadik emeleten van a lakás lift nélkül. Márpedig a felújítás árában pontosan ez a három adat mozdít a legtöbbet.
Ezért nem teszünk ki Ft/m² sávot. Nem azért, mert titok, hanem mert egy ilyen szám vagy félrevezet, vagy semmit nem mond.
Hogyan hasonlítson össze három ajánlatot?
Ez a cikk gyakorlati haszna. Ha három kivitelezőtől kért ajánlatot, a különbség rendszerint nem a munkadíjban van, hanem abban, mi hiányzik az egyikből.
- Nézze meg, tételes-e. Egy összeg nem ajánlat.
- Keresse ki a gépészet és a villany sorait. Ha az egyik ajánlatban vezetékcsere van, a másikban nem, akkor nem ugyanazt a két számot hasonlítja össze.
- Nézze meg, benne van-e a bontás, a törmelék elszállítása és a takarítás. Ezek gyakran kimaradnak, aztán a végén jelennek meg.
- Keresse a pótmunka kezelésének leírását. Ha nincs benne, kérdezzen rá írásban.
- Nézze meg, ki adja ki a teljesítésigazolást, és milyen ütemezésben kell fizetnie.
- Kérdezze meg, mennyi a garancia, mire vonatkozik, és hol van rögzítve.
Ha a hat pont bármelyikére nem érkezik írásos válasz, az önmagában információ.
Az ötödik és a hatodik pont már a szerződés területe. Erről külön írtunk: mit ír elő a jogszabály a kivitelezési szerződésben, és mi az a hat pont, amit a legtöbb szerződésből kihagynak.
Mi drágít menet közben, és hogyan hagyja jóvá?
A felújításban mindig van, amit a bontás előtt nem lehet látni. Ezt hívja a szakma pótmunkának, és ez a legdrágább félreértés a magyar építőiparban, mert a felek mást értenek rajta.
Röviden: a pótmunka az utólag megrendelt, jellemzően tervmódosítás miatt szükségessé váló munka. A többletmunka az, ami a szerződés tartalmában benne van, csak a díj meghatározásánál nem vették figyelembe. Átalánydíjas szerződésnél a kettő között az a különbség, hogy a pótmunka ellenértéke felszámítható, a többletmunkáé nem.
Nálunk a pótmunka külön soron kerül Ön elé, fotóval és árral, és addig nem kezdünk hozzá, amíg alá nem írta. A leggyakoribb panasz az iparágban az, hogy a végösszeg nem az, ami az ajánlatban állt. Ez a mechanizmus pontosan ez ellen szól.
Gyakori kérdések
Mennyibe kerül négyzetméterenként egy lakásfelújítás?
Erre nem adunk számot, mert a négyzetméterár a felújításnál félrevezető mutató. Két azonos alapterületű lakás közül az egyikben csak felület újul meg, a másikban a teljes gépészet cserélődik. A helyszíni felmérés után tételes költségvetést kap, amiben soronként látja, mi mennyibe kerül.
Mennyi idő alatt készül el az ajánlat?
A felmérés után egy héten belül. Ha a lakásban több lehetséges műszaki megoldás van, azokat külön változatként írjuk le, hogy össze tudja hasonlítani őket.
Adnak árat helyszíni felmérés nélkül?
Nem. Fotóból és alaprajzból nagyságrendet meg lehet becsülni, de ajánlatot nem adunk rá, mert az a szám a bontás után úgyis megváltozna.
Mi történik, ha a bontás után drágább lesz?
Akkor pótmunka keletkezett. Külön soron, fotóval és árral kapja meg, és aláírás nélkül nem kezdünk hozzá. Ha nem hagyja jóvá, a munkát az eredeti tartalommal folytatjuk, ahol ez műszakilag lehetséges.
Olcsóbb, ha külön szakembereket bízok meg?
Lehet, ha van ideje napi szinten a helyszínen lenni, és tudja, milyen sorrendben kell dolgozniuk. A koordináció munka, és aki elvégzi, azt megfizetik. Ha viszont dolgozik napközben, a különbözet jellemzően visszajön a csúszásban.
Ha most tart a tervezésnél
A teljes lakásfelújítás egy kivitelezővel oldalunkon leírtuk, mit vállalunk el, és hogyan követheti végig, hol tart a munka. Ha a lakás Budapesten van, a lakásfelújítás Budapesten oldal a lifttel, a konténerrel és a közös képviselővel kapcsolatos részleteket veszi végig. A csőcsere és a villanyszerelés kérdéseit a gépészeti munkák oldalon írtuk le. Ha csak egy helyiségről van szó, a komplett fürdőszoba-felújítás ára cikkünk arról szól, mi van benne az ilyen ajánlatokban és mi nincs.
Írja le, mekkora a lakás, mit szeretne felújítani, és mikorra. Ha van alaprajz vagy tervrajz, töltse fel. 24 órán belül visszahívjuk.