A kivitelezési szerződés kötelező tartalmát jogszabály sorolja fel: a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2) bekezdése húsz pontot ír elő, a felek adószámától a felelősségbiztosítás kötvényszámáig. A viták a gyakorlatban ritkán ezekből keletkeznek. Abból a néhány pontból lesz vita, amit a felek egyetlen mondattal intéznek el.
Miért nem adunk letölthető mintát?
Erre a kifejezésre sokan keresnek, és értjük, miért. Mégsem teszünk ki mintaszerződést az oldalra.
Egy szerződésminta akkor ér valamit, ha jogász nézte át, és ha az adott munkára szabták. Egy általános minta a legrosszabb esetben pontosan azt a hamis biztonságérzetet adja, ami miatt az építtető nem olvassa el, mit ír alá. Ha egyszer készül ilyen, azt jogi ellenőrzés után tesszük ki, és megírjuk, ki nézte át.
Ami helyette valóban használható: a jogszabály maga felsorolja, minek kell benne lennie. Ezt vesszük végig alább, és megmutatjuk, melyik pont mögött mi a gyakorlati tét.
Amit a jogszabály kötelezően előír
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2) bekezdése húsz pontban rögzíti a kivitelezési szerződés kötelező tartalmát. Öt csoportba rendezve így néz ki.
| Csoport | Mit kell tartalmaznia | Rendeleti pont |
|---|---|---|
| Ki kivel szerződik | a felek neve, székhelye, adószáma, pénzforgalmi számlaszáma, a kivitelező nyilvántartási száma, az e-építési napló naplóügyfél-jele, a szerződésszám | a), b), s) |
| Mi a munka | a tevékenység pontos megnevezése, a munkaterület címe és helyrajzi száma, mennyiségi és minőségi mutatók, a kivitelezési dokumentáció szolgáltatása, az építésszervezési munkarész, a bontási hulladék elszállítására kötelezett megnevezése | c), g), h), t) |
| Mikor | a teljesítési szakaszok és határidők részletesen, ezen belül a dokumentáció átadása, az e-építési napló készenlétbe helyezése, a munkaterület átadása, a napló megnyitása, a kezdés, a részteljesítés, az átadás-átvétel, a birtokbaadás és a befejezés időpontja | d) |
| Mennyi és hogyan | a vállalkozói díj, az elszámolás és a fizetés módja, határideje és szakaszai, az árazatlan tételes költségvetési kiírásra utalás, a többletmunka és a pótmunka elszámolásának módja, az előleg, a tartalékkeret szabályai, az építtető nyilatkozata a pénzügyi fedezetről | e), i), j), m), n), p) |
| Ki igazol, ki felel | a teljesítésigazolás kiadására jogosult megnevezése, a teljesítési biztosíték, a kötelező felelősségbiztosítás kötvényszáma és a biztosító neve, az alvállalkozó igénybevételére vonatkozó rendelkezés, a jogvita rendezésének módja, üzlethelyiségen kívül kötött szerződésnél a fogyasztói tájékoztatás | f), k), l), o), q), r) |
Ez a lista hosszabbnak tűnik, mint amilyen. A húsz pont fele adat: nevek, számok, címek. A valódi tartalom a másik felében van.
Az a hat pont, amiből utólag vita lesz
Az alábbiakat gyakran egy sorral intézi el a szerződés. Mindegyik mögött van egy kérdés, amit érdemes feltenni aláírás előtt.
A többletmunka és a pótmunka elszámolása. A rendelet j) pontja előírja, hogy a szerződésnek tartalmaznia kell az elszámolás módját. Ha ezen a helyen csak annyi áll, hogy „a felek külön megállapodnak”, akkor a megállapodás a legrosszabb pillanatra marad, amikor a fal már nyitva van.
A tartalékkeret. A p) pont szerint, ha a felek tartalékkeretet kötnek ki, annak felhasználási szabályait részletezni kell. Tartalékkeret nélkül minden előre nem látott tétel külön tárgyalás. Tartalékkerettel, de szabály nélkül pedig az a kérdés, ki dönt a felhasználásáról.
Ki adja ki a teljesítésigazolást. A k) pont szerint fővállalkozói szerződésnél az építési műszaki ellenőr, alvállalkozói szerződésnél a felelős műszaki vezető. Ez azért fontos, mert a teljesítésigazolás a számlázás feltétele. Ha nincs megnevezve a személy, az elszámolás akadhat meg.
A felelősségbiztosítás. Az r) pont a kötvényszámot és a biztosító nevét kéri, vagy a kivitelező nyilatkozatát, hogy legkésőbb a munkaterület átadásakor rendelkezni fog vele. Ez az a sor, amit a legkönnyebb ellenőrizni, és amit a legritkábban néznek meg.
Az e-építési napló és a munkaterület átadása. A d) pont ezeket az időpontokat is a határidők közé sorolja. Az e-építési napló nem formaság: az építtetőnek betekintési joga van, tehát ez az egyik eszköz, amivel követni tudja, mi történik a saját építkezésén.
A tizennégy napos szabály. A q) pont arra az esetre vonatkozik, amikor a szerződés üzlethelyiségen kívül jön létre, például az építtető lakásában a felmérés után. Ilyenkor a fogyasztónak szóló előzetes tájékoztatás kötelező, és az építtetőnek kifejezetten nyilatkoznia kell arról, kívánja-e a munka megkezdését a szerződéskötéstől számított tizennégy napon belül. Sok lakossági szerződés pontosan így születik, és erről ritkán esik szó.
Többletmunka és pótmunka: a legdrágább félreértés
Ez a két szó hasonlít, a következményük nem.
A Polgári Törvénykönyv 6:244. §-a szerint a vállalkozó köteles elvégezni a szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát, és azt is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg. Ez a többletmunka. Pótmunka az utólag megrendelt, különösen tervmódosítás miatt szükségessé váló munka.
| Többletmunka | Pótmunka | |
|---|---|---|
| Mi ez | benne van a szerződés tartalmában, csak a díjnál nem vették figyelembe | utólag megrendelt vagy tervmódosítás miatt szükségessé vált munka |
| Ki rendeli meg | senki, magától adódik a mű rendeltetésszerű használatához | az építtető, utólag |
| Átalánydíjas szerződésnél ki fizeti | a vállalkozó, az ellenértéke nem követelhető | az építtető, az ellenértéke felszámítható |
| Kivétel | a szerződéskötéskor előre nem látható, a többletmunkával kapcsolatos költséget az építtetőnek meg kell térítenie |
A gyakorlati következmény egyszerű. Ha átalánydíjas szerződést köt, akkor az számít, mennyire pontosan írja le a szerződés, mi tartozik a műszaki tartalomba. Minél pontosabb a leírás, annál kevesebb marad a szürke zónában.
Nálunk ez így működik: a pótmunka külön soron kerül az építtető elé, fotóval és árral, és aláírás nélkül nem kezdünk hozzá. Erről és a tételes költségvetés szerkezetéről bővebben a mi mozdítja a lakásfelújítás árát cikkben írtunk.
Az ajánlattól a szerződésig
A szerződés nem az első lépés, hanem a negyedik. Ha a sorrend felborul, a szerződés vagy üres, vagy olyat rögzít, amit még senki nem mért fel.
Nálunk a szerződés a tervezés és a költségvetés végén születik meg.
- Konzultáció és helyszíni felmérés. Kimegyünk, megnézzük az adottságokat, és végigbeszéljük, mit szeretne.
- Tervezés és költségvetés. Tételes költségvetést készítünk, szakáganként, anyag és munkadíj külön. Ez lesz a szerződés műszaki tartalmának alapja.
- Projektmenedzsment. A kivitelezés alatt egy felelős kapcsolattartó viszi a projektet, ugyanaz, aki a felmérésen kint volt.
- Lezárás és átadás. Műszaki átadás-átvétel, hibalista, dokumentáció.
Az a szerződés, ami az első szakasz után születik meg, szükségszerűen általános. Az, amelyik a második után, már konkrét mennyiségekre és műszaki tartalomra hivatkozik, tehát van mihez mérni a teljesítést.
Fizetési ütemezés: mihez kösse a részteljesítést?
A rendelet e) pontja szerint a szerződésnek tartalmaznia kell a fizetés módját, határidejét és szakaszait, a d) pontban meghatározott teljesítési szakaszokhoz igazodva. A gyakorlati kérdés az, hogy mihez köti a részteljesítést.
Két megoldás van. Az egyik naptári: a hónap végén esedékes egy összeg. A másik teljesítéshez kötött: az adott mérföldkő elkészültéhez, teljesítésigazolással.
A második jobban véd, mert ott a fizetés feltétele az elvégzett munka, nem az eltelt idő. Ha az ütemterv csúszik, a fizetés is csúszik vele, és nem kell utólag visszakövetelni. Ezért adunk ütemtervet mérföldkövekkel, és minden szakasz végén jelezzük, hol tartunk.
Az előlegre a rendelet n) pontja külön kitér: ha az építtető előleget fizet, a szerződésben meg kell határozni a felhasználását és az elszámolás módját. Előleg önmagában nem gyanús, elszámolás nélküli előleg viszont igen.
Amit aláírás előtt kérjen el
Rövid lista, mert nem kell hosszabbnak lennie.
- Az árazott tételes költségvetést, szakáganként.
- A pótmunka jóváhagyásának leírását: ki írja alá, milyen formában, mi történik, amíg nincs aláírva.
- A felelősségbiztosítás kötvényszámát és a biztosító nevét.
- A kivitelező kamarai nyilvántartási számát, amit a kivitelezői nyilvántartásban ellenőrizni tud.
- Az ütemtervet mérföldkövekkel, és hogy melyik mérföldkőhöz milyen fizetési ütem tartozik.
- A garancia hosszát és tárgyát, tételesen.
Ha ezek közül bármelyikre azt a választ kapja, hogy „majd megbeszéljük”, az információ a szerződésről és a partnerről is.
Gyakori kérdések
Kell írásba foglalni a kivitelezési szerződést?
Igen. A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet írásbeli formát és részletes kötelező tartalmat ír elő. A szóbeli megállapodás építőipari kivitelezésnél nemcsak kockázatos, hanem a jogszabályi követelménynek sem felel meg.
Mi az a naplóügyfél-jel, amit a szerződésbe kérnek?
Az e-építési napló alkalmazás használatához szükséges azonosító. A rendelet a szerződés kötelező adatai között sorolja fel, mert az építtetőnek a naplóhoz hozzáférése kell legyen.
Mi a különbség a generálkivitelező és a fővállalkozó között?
A köznyelv keveri a kettőt. A gyakorlatban az számít, ki felel a teljes műért és ki koordinálja a szakágakat. Erről a generálkivitelezés egy felelőssel oldalunkon írtunk részletesen.
Van kötbér a szerződésben?
Késedelmi kötbért vállalunk, de nem automatikusan minden munkánál: a mértéke és a feltételei a projekt méretétől és a szerződéses keretektől függnek. Ha ez fontos Önnek, mondja el az ajánlatkéréskor, és beleírjuk az ajánlatba.
Milyen garanciát vállalnak, és hogyan jelentek be hibát?
A garancia hossza a munka típusától függ: egytől öt évig terjed, és a szerződésben rögzítjük, mire pontosan vonatkozik. Nem egyetlen szám van rá, mert nem ugyanaz a fedés élettartama, mint egy burkolaté. Az ajánlatban látni fogja, melyik tételre mennyi jár.
Mielőtt aláír
Ez a cikk tájékoztatás, nem jogi tanácsadás. A hivatkozott jogszabályok szövege változhat, ezért ha nagy értékű szerződés előtt áll, nézesse át jogásszal. Mi a saját szerződéseinkben azt tartjuk szem előtt, hogy minden pont, ami később vita tárgya lehet, aláírás előtt legyen leírva.
A generálkivitelezés egy felelőssel oldalon leírtuk, mit vállalunk és mit nem. Ipari és kereskedelmi beruházásnál más az elszámolás rendje, arról az ipari és kereskedelmi beruházás oldalon írtunk. Új építésnél a fogalmakat a kulcsrakész és szerkezetkész ház oldal veszi végig.
Írja le, milyen munkáról van szó, és hol. 24 órán belül visszahívjuk.
A jogszabályi hivatkozások a Nemzeti Jogszabálytár 2026. augusztus 31-i állapotán alapulnak.