A panellakás felújításának a kerete jellemzően három helyre megy el: a gépészetre és a villanyra, a fürdőszobára és a konyhára, valamint a felületekre. A sorrend nem választás kérdése. Amit a panelben a szerkezet miatt nem lehet megcsinálni, az a tervezés első napján kiderül, nem a bontásnál.
Ez a cikk arról szól, mi történik a kettő között.
Mi az, ami a panelben adott?
A panel jó hír és rossz hír egyszerre. A jó hír, hogy kiszámítható: egy épülettípuson belül a méretek, az alaprajz és a gépészet nyomvonala szinte azonos, tehát a felmérés után kevés a meglepetés. A rossz hír, hogy a mozgástér szűk.
Három korlát van, amivel minden panelfelújítás elején számolni kell:
- A falak nagy része teherhordó, tehát az alaprajz csak korlátozottan alakítható.
- A gépészet jellemzően közös aknában fut, és a strang a szomszédokkal közös.
- A födém és a tartószerkezet a társasház közös tulajdona akkor is, ha az adott falszakasz az Ön lakásán belül van.
A harmadik pont nem szakmai vélemény. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 1. § (2) bekezdése kimondja, hogy az épület tartószerkezetei és részei akkor is közös tulajdonba tartoznak, ha a külön tulajdonban álló lakáson belül vannak.
Mire megy el a keret?
Ezt a bontást nem forintban adjuk meg, hanem abban, hogy melyik tétel mekkora súlyt visz. Egy teljes panelfelújításnál nagyjából ez a sorrend alakul ki.
| Tétel | Mekkora súly | Miért ott van, ahol |
|---|---|---|
| Gépészet és villany | a legnagyobb egyetlen tétel, ha cserélődik | minden réteg erre épül, és utólag megbontani másfélszeres költség |
| Fürdőszoba és konyha | a második legnagyobb | itt van a legtöbb szakág egy négyzetméteren: víz, lefolyó, villany, szigetelés, burkolat |
| Bontás és törmelék | kisebb tétel, mint amire számítani szoktak | a bontás olcsó, a bontás után előkerülő állapot nem |
| Szerkezet, aljzat, gipszkarton | közepes, de időben hosszú | kiszáradási időt igényel, és ezt nem lehet sürgetni |
| Burkolatok és felületek | széles sávban mozog | ez az egyetlen tétel, amit Ön szabadon szabályoz az anyagválasztással |
| Nyílászáró, belső ajtó, szerelvény | önálló döntés | gyakran kimarad az ajánlatból, aztán a végén jelenik meg |
Ha valaki azt kérdezi, hol lehet spórolni, a válasz szinte mindig az utolsó két sor. Az első kettőn spórolni annyi, mint elhalasztani.
A sorrend, és miért nem lehet felcserélni
A panelfelújítás menete mindig ugyanaz, mert minden lépés a következő feltétele.
- Bontás, törmelék elszállítása, a munkaterület kialakítása.
- Gépészet és villany: strangbekötés a lakáson belül, vezetékek, elosztó, kiállások.
- Szerkezeti munkák: falazás, gipszkarton, aljzat, vakolás.
- Vízszigetelés és hidegburkolás a fürdőszobában és a konyhában.
- Festés, ajtók, szerelvényezés, takarítás, hibalista.
A második lépés a legfontosabb. A felújítás legdrágább hibája az, ha a gépészet a burkolás után derül ki: ilyenkor a friss burkolatot kell megbontani. Ha a vezetékek huszonöt évesek vagy régebbiek, a cserét szinte mindig érdemes megcsinálni, amíg a fal nyitva van.
A harmadik és a negyedik lépés között van a felújítás legnehezebben elfogadható része: a várakozás. Az aljzat és a vakolat kiszáradási ideje nem sürgethető. Aki ezt az ütemtervben lerövidíti, azt a repedt fuga és a felhólyagosodott festés fogja megmutatni.
Amit a közös képviselővel kell egyeztetni
Ez a panelfelújítás legtöbbször alábecsült része, pedig időben ez okozza a legnagyobb csúszást.
Ha a tervezett munka a közös tulajdont érinti, a társasház közgyűlésének hozzájárulása kell hozzá. A társasházi törvény 28. § (1) bekezdésének i) pontja a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe utalja az építtető tulajdonostárs lakásában tervezett olyan építési munkához való hozzájárulást, amely az 1. § (2) bekezdése szerinti közös tulajdont érinti. A gyakorlatban ez a teherhordó falat, a födémet és a közös gépészeti vezetékeket jelenti.
Amiről érdemes előre beszélni:
- falbontás vagy nyílásáthelyezés: ehhez statikus véleményre és a közgyűlés hozzájárulására is szükség lehet;
- a gépészeti aknában futó közös strang állapota és a hozzáférés rendje;
- a lift és a lépcsőház használata anyagmozgatásra, és hogy mikor lehet konténert kitenni;
- a zajos munkák időrendje, hogy a szomszédok tudják, mire számítsanak.
A közgyűlés összehívása és a döntés nem egy hét. Ha a felújítás falbontással jár, ezt a lépést a tervezéssel egy időben kell elindítani, nem a bontás előtti héten.
Amit érdemes egyszerre megcsinálni
Van néhány munka, amit külön elvégeztetni lényegesen drágább, mint együtt.
A csőcsere és a villanyszerelés a fürdőszoba-felújítással egyszerre a legjobb példa. Ha a fürdőszoba megújul, de a gépészet marad, és két év múlva mégis csere kell, akkor a friss burkolatot bontja meg. Erről és arról, mi tartozik bele egy ilyen ajánlatba, a komplett fürdőszoba-felújítás ára cikkben írtunk.
Ugyanez igaz a villanyra: az elosztó cseréje és az új áramkörök kiépítése akkor olcsó, amikor a fal amúgy is nyitva van. A gépészeti munkák oldalunkon leírtuk, mit vállalunk ebből.
A nyílászárócsere viszont fordítva működik. Azt érdemes a bontás elején elvégezni, mert a beépítés utáni javítás és a párkányozás a szerkezeti munkákhoz tartozik.
Gyakori kérdések
Ki lehet bontani a panelben egy falat?
Attól függ, teherhordó-e. Nem teherhordó válaszfal jellemzően bontható. Teherhordó szerkezetnél statikus véleményre és a társasház közgyűlésének hozzájárulására is szükség lehet, mert a tartószerkezet közös tulajdon akkor is, ha a lakáson belül van.
Cserélhető a panelban a gépészet?
A lakáson belüli szakasz igen, és teljes felújításnál ezt szinte mindig érdemes. A közös aknában futó strang viszont a társasház ügye, arról a közgyűlés dönt. A felmérésen megnézzük, hol van a határ.
Mennyi ideig tart egy panelfelújítás?
Konkrét hetet felmérés előtt nem mondunk. Aki telefonban rávágja, az vagy tudja, hogy nem tartja, vagy nem nézte meg, mihez nyúl. A sorrend viszont mindig ugyanaz, és az ütemtervet a felmérés után adjuk, mérföldkövekkel.
Lakhatok a lakásban a felújítás alatt?
Részfelújításnál sokszor igen, teljes felújításnál jellemzően nem érdemes. A bontás, a por és a víz kiszakaszolása többe kerül időben, mint amennyit a kiköltözés. Ha mégis marad, azt a felmérésen jelezze, mert az ütemterv ehhez igazodik.
Kell engedély egy panelfelújításhoz?
A belső, szerkezetet nem érintő felújításhoz jellemzően nem. Ha a munka a közös tulajdont érinti, a társasházi hozzájárulás akkor is kell, ha hatósági engedély nem. A konkrét esetet a felmérésen nézzük végig.
Ha panelfelújításban gondolkodik
A teljes lakásfelújítás egy kivitelezővel oldalunkon leírtuk, mit vállalunk, és hogyan követheti végig, hol tart a munka. Budapesten a felújítás fele nem szakmai kérdés: lift, lépcsőház, konténer, közös képviselő. Erről a lakásfelújítás Budapesten oldal szól.
Írja le, hányadik emeleten van a lakás, mit szeretne felújítani, és mikorra. Ha van alaprajz, töltse fel. 24 órán belül visszahívjuk.